За год объем нераспроданных квартир и апартаментов в сданных более года назад новостройках Москвы и Подмосковья вырос вдвое и достиг 6 тыс. лотов на 195 млрд рублей. Такие данные приводит Urban. Сейчас доля этих объектов составляет 6% от предложения против 2,5–3% годом ранее. Общий объем непроданных квартир во всех готовых новостройках Москвы достиг 8,6 тыс. лотов на 400 млрд рублей — 14% от экспозиции.

Основные причины — рост цен, завершение программы льготной ипотеки и высокие ставки по рыночным займам. В апреле 2025 года продажи в новостройках Москвы и области упали на 14% год к году, по данным Dataflat.ru.

Застройщики, по словам экспертов, не торопятся снижать цены и копят фонды непроданных объектов, избегая убытков и затрат на обслуживание, несмотря на риски снижения интереса со стороны покупателей. При этом затраты на содержание готовых, но не проданных квартир (коммуналка, налоги) всё равно ложатся на плечи девелопера.

Прогнозы неутешительные: в 2025 году в Москве и Подмосковье будет введено 9,6 млн кв. м жилья, из которых на сегодня распродано лишь 69%. По России — и вовсе только 55%. До снижения ставок доля нераспроданных лотов может вырасти до 8–10%.

В апреле 2025 года на вторичном рынке жилья Москвы было зарегистрировано 11 411 сделок — это на 7,6% меньше, чем в марте, и на 12,8% ниже показателя годом ранее. Сегмент снова демонстрирует спад после кратковременного оживления в начале года. При этом объем предложения, по разным оценкам, составляет от 36,7 до 50 тыс. квартир.

Эксперты отмечают, что спрос сократился из-за высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки. Ставки по займам упали с 29% в начале года до 27% в апреле, но это не улучшило доступность кредитов. Доля ипотечных сделок резко снизилась: в «Инком-недвижимости» она упала с 21% до 10% за год, а в «Этажах» — с 44–45% до 20%.

Покупатели заняли выжидательную позицию: до 30% потенциальных клиентов просто изучают рынок, но не покупают. Продавцы, в свою очередь, отказываются снижать цены. Средняя цена на вторичке в Москве составляет 370 700 руб. за кв. м — рост всего на 4,1% за год. При этом реальные сделки часто проходят со скидками 6% и более.

В апреле 2025 года цены на новостройки в России выросли всего на 9% год к году, что ниже уровня инфляции (10,23%), сообщает «Дом.РФ». Одновременно реальные доходы населения увеличились на 8,4%, что привело к повышению формальной доступности жилья.

По данным Института экономики города (ИЭГ), в 2024 году коэффициент доступности жилья составил 3 года и 3 месяца — столько времени понадобится средней семье, чтобы накопить на квартиру площадью 54 кв. м при полной мобилизации доходов. Это лучший показатель за 20 лет: жильё стало доступным для 58,7% семей, включая тех, кто использует льготную ипотеку.

Однако рыночная ипотека остаётся малодоступной. В 2024 году её доступность сократилась с 54% (в 2020-м) до 22%, на фоне роста ставки до 29,39% годовых. Для большинства граждан ипотека по рыночным условиям стала финансово непосильной, несмотря на общий рост доходов.

Аналитики подчеркивают, что доступность жилья в среднем не отражает реальное положение дел, учитывая высокий уровень социального и регионального неравенства. В крупных агломерациях ситуация улучшилась, но в ряде регионов осталась прежней или ухудшилась.

Из-за дефицита элитных новостроек в Москве покупатели массово переходят на вторичный рынок. В апреле 2025 года объем предложения вторичного элитного жилья сократился на 18%, до 110 тыс. кв. м, подсчитали в Kalinka Ecosystem. Причина — ограниченное поступление новых объектов: объем первичных предложений вырос лишь на 2% год к году.

Многие владельцы не спешат продавать недвижимость в условиях неопределённости, ожидая более благоприятной конъюнктуры, а часть из них переориентировалась на аренду. Кроме того, собственники сталкиваются с трудностями в реинвестировании средств после продажи.

Спрос при этом растёт: объем сделок на вторичном рынке элитного жилья увеличился в апреле на 35%, а за январь–апрель — на 70% год к году. Фактором стали снижающиеся депозитные ставки и возвращение интереса к дорогой недвижимости.

Средняя цена элитной «вторички» за год выросла умеренно — на 2%, до 1,4 млн руб. за кв. м. Ценовой рост сдерживается тем, что с рынка быстрее уходят давно экспонируемые объекты по сниженным ценам. В то же время растёт доля новых дорогих квартир: она увеличилась на 6 п. п., до 20%.

1. Строительство в спешке из-за эскроу
Финансирование через эскроу-счета вынуждает застройщиков гнать сроки, ведь доступ к деньгам открыт только после сдачи дома. Это ведёт к ускоренному бетонированию, отказу от норм выдержки монолита, микротрещинам и скрытым дефектам.

2. Экономия на фоне роста цен
Цены на материалы и зарплаты выросли, но цены на жильё — ещё сильнее. Вместо повышения качества девелоперы нанимают дешёвых подрядчиков и снижают затраты на контроль. Результат — плесень, течи и сквозняки в новых домах.

3. Компромиссные материалы и техника
Ушли привычные европейские поставщики. Их заменили китайские и азиатские аналоги, часто — без должной обкатки. Особенно страдают инженерные системы: жильцы сталкиваются с проблемами уже в первый год.

Общий объем жилой недвижимости под управлением закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) за 2024 год и первый квартал 2025 года увеличился на 85%, достигнув 442 000 кв. м, сообщает IBC Real Estate. В денежном выражении активы выросли с 5,9 до 24,3 млрд руб. с конца 2023 года. Только за 2024 год вложения ЗПИФов в жилье увеличились в 4,9 раза, а за первый квартал 2025 года — втрое год к году.

На Москву пришлось 76% всех инвестиций фондов в жилье. Рост интереса аналитики связывают с устойчивым спросом в крупных городах, привлекательностью квартир для частных инвесторов и возможностью получать стабильный доход от аренды. ЗПИФы также позволяют снизить порог входа для инвестора, не имеющего средств на покупку квартиры целиком.

По словам экспертов, фонды стали удобным юридическим инструментом для девелоперов и инвесторов — они упрощают владение активами, оптимизируют налоги и повышают прозрачность. Часто ЗПИФы используются для привлечения финансирования в условиях дорогих кредитов.

В апреле 2025 года средняя цена новостроек в российских городах-миллионниках достигла 185–188 тыс. руб. за кв. м, показав рост более чем на 12% год к году. В Москве рост составил 15,2%, в Санкт-Петербурге — 11,5%. Это происходит на фоне падения спроса: количество заключённых договоров долевого участия сократилось на 12% в Москве и Подмосковье и на 34% в Петербурге и Ленобласти.

Основные причины роста цен — инфляция, удорожание проектного финансирования и стройматериалов (до 50% за год), а также увеличение зарплат строителям на 80%. Девелоперы компенсируют издержки за счёт повышения цен и смещения предложения в сторону жилья бизнес- и элит-класса. Объём новостроек в продаже вырос на 32%, при этом запуск новых проектов упал на 24%.

Спрос поддерживают госпрограммы вроде «Семейной ипотеки» и рассрочки от застройщиков, доля которых достигла 20% в портфелях. Однако Центробанк предупреждает о рисках. Покупатели же предпочитают ждать стабилизации цен. Девелоперы в ответ концентрируются на продаже уже выведенных объектов, сокращая запуск новых проектов.

В 2025 году доля ипотечных сделок на рынке курортной недвижимости снизилась почти вдвое по сравнению с прошлым годом, составив около 36% от общего объёма. Об этом сообщила ТАСС коммерческий директор холдинга AVA Тамара Коломийцева. При этом заметно выросло число сделок с рассрочкой от застройщика, особенно на первичном рынке.

Краснодарский край остаётся лидером по спросу на курортную недвижимость, чему способствуют как туризм, так и стабильный миграционный прирост последних лет. В Сочи около 80% сделок приходится на иногородних покупателей — преимущественно из Москвы, Санкт-Петербурга и Сибири. В Краснодаре этот показатель значительно ниже — 30–40%, причём иногородние активнее покупают новостройки.

По словам Коломийцевой, за последние пять лет вырос интерес к инвестициям в курортную недвижимость: всё больше людей рассматривают квартиры в Сочи не только как место для отдыха, но и как способ сохранить и приумножить капитал.


Источник: tass.ru/ekonomika/23885039

В апреле 2025 года в Москве изменилась динамика на рынке долгосрочной аренды: после семи месяцев снижения ставок цены выросли на 2,3%. Медианная ставка аренды достигла 84 тыс. руб. в месяц, сообщила «Яндекс Аренда».

Повышение аналитики связывают с ростом активности арендаторов и вымыванием наиболее бюджетных лотов. Предложение съемного жилья сократилось в восьми из десяти округов — от 3% в ЦАО до 14% в ВАО.

Наибольший рост ставок за месяц зафиксирован:

• в ЦАО — +4% до 240,3 тыс. руб.;

• в САО — +1,9% до 102,1 тыс. руб.;

• в ЮЗАО — +1,5% до 78,1 тыс. руб.

Снижение аренды наблюдалось только в двух округах:

• в ЮАО — на 1,3% до 82,6 тыс. руб.;

• в ЮВАО — на 1,1% до 72,1 тыс. руб.

Несмотря на апрельский рост, с пика сентября 2024 года медианная ставка аренды упала на 26,3%. Тогда вымывание недорогих квартир привело к резкому скачку цен, а в последующие месяцы рынок скорректировался из-за притока более бюджетных объектов.

Аналитики SRG зафиксировали рост цен на вторичное жилье в 48 из 50 крупнейших российских городов в апреле 2025 года. Исключением стали Новокузнецк (–0,48%) и Астрахань (–0,3%), где наблюдаются локальные особенности — коррекция после мартовского перегрева и низкий спрос соответственно.

Лидером по темпам роста вновь стал Курск: средняя цена кв. м выросла на 3,2%, до 102,2 тыс. руб. Второе место занял Севастополь (+2,9%, до 178,9 тыс. руб.), далее следуют Барнаул и Калининград (по +2,8%), а также Тверь (+2,7%).

Эксперты отмечают, что такие города сохраняют привлекательность для инвесторов за счёт относительной доступности жилья и растущего спроса на фоне инфляционных ожиданий. При этом в крупных центрах — Екатеринбурге, Казани, Перми, Улан-Удэ — наблюдается устойчивый рост, связанный с миграцией, занятостью и масштабным строительством.

Общий тренд подтверждает высокую конкуренцию за ликвидные объекты и ограниченное предложение, что, несмотря на высокие ипотечные ставки, способствует дальнейшему росту цен, особенно в экономически активных регионах.